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Covid-19 et la promesse d’achat : quelques aspects importants sur vos droits et obligations

Avez-vous signé une promesse d’achat avant l’épidémie du COVID-19, plus spécifiquement avant le 15 mars 2020? Si c’est le cas, peut-être vous vous demandez si vous pouvez vous désister de votre promesse en raison des circonstances.

Il est important de comprendre qu’une promesse d’achat acceptée devient une promesse bilatérale d’achat-vente, soit une sorte d’ « avant-contrat », obligeant chacune des parties à conclure le contrat de vente.

Par conséquent, la COVID-19 ne constitue pas en elle-même un élément pouvant exonérer l’acheteur (ainsi que le vendeur d’ailleurs) automatiquement de ses engagements. En effet, outre le consentement mutuel des parties, cet « avant-contrat » ne peut être annulé que si une partie ne peut remplir les conditions prévues à la promesse ou si une autre clause en permet le retrait. Hormis ces situations, l’acheteur qui ne souhaite plus conclure la vente s’expose à des recours judiciaires. Nous analyserons ces trois situations dans le présent texte.

1. Le retrait résultant du non-respect des conditions de la promesse d’achat

La promesse d’achat est souvent assujettie à de différentes conditions comme, par exemple, l’obtention d’un financement ou à la vente de votre immeuble. Ainsi, si vous avez perdu votre emploi en raison de la crise et que la banque refuse désormais de vous financer, ou encore si la banque retire son financement suite à la perte de votre emploi, vous pourriez vous retirer de votre obligation de passer titre (d’acheter la propriété). Cependant, cela ne sera possible, que si malgré tous vos efforts et d’avoir effectué toutes les démarches raisonnables, vous n’arrivez pas à trouver un autre prêteur hypothécaire pour vous financer.

De plus, il est possible que les délais d’exécution des conditions, comme, par exemple, celui de l’inspection préachat, ne soient pas respectés en raison des circonstances. En principe, le non-respect des délais ne peut vous libérer de vos engagements. Cependant, si vous avez qualifié ce délai de « délai de rigueur » dans votre promesse, et que ce délai n’a pas été respecté, il vous sera possible de ne pas conclure la vente. Hormis ce cas, vous pouvez bien sûr vous entendre avec le vendeur pour prolonger les délais.

2. Le retrait résultant d’une clause spécifique prévue à la promesse d’achat

Il se peut que votre promesse d’achat comporte une « convention d’arrhes ». Cette clause consiste au versement d’une somme d’argent, au vendeur, imputable sur le prix de vente. Or, elle vous permet aussi de vous retirer de votre promesse d’achat moyennant le paiement de cette pénalité.

De plus, si votre promesse porte sur l’achat d’une maison neuve d’un promoteur ou d’un constructeur et que vous comptez l’habiter, le formulaire de promesse d’achat est obligatoirement remplacé par un contrat préliminaire. Or, ce contrat accorde automatiquement une clause de « faculté de dédit » à l’acheteur. En effet, elle vous donne le droit de vous retirer du contrat de vente dans un délai déterminé après la signature en contrepartie d’une somme ne pouvant excéder 0,5% du prix de vente convenu.

3. Les différents recours en cas de refus de passer titre

Si l’acheteur refuse de signer l’acte de vente, il peut, en vertu de l’article 1712 du Code civil du Québec, demander au tribunal de conclure la transaction par une action en passation de titre. Ce recours doit cependant être précédé d’une mise en demeure enjoignant à l’acheteur de remplir ses obligations à l’intérieur d’un délai donné. Cette demande sera habituellement accompagnée d’une demande en dommages et intérêts afin d’être indemnisé pour le préjudice résultant du retard.

Finalement, le vendeur peut aussi vendre sa propriété à un autre acheteur et, s’il obtient un moindre prix, poursuivre le premier acheteur pour le manque à gagner.

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Me Patricia Chamoun

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